发展眼光算房贷

转载自张翼轸的博,认为是挺有用的一片文章。

[新闻晨报]

  按揭买房,对许多人而言是一生中最大的理财项目。贷还是不贷,贷多少年,是让许多人头疼的问题。在考虑这个问题的当中,许多买房者采用静态的眼光,忽略了房贷往往是一个长期事件,时间是一个不可忽略的因素,由此做出了一些并不正确的决定。
  因此,考虑放贷时,必须有发展的长远眼光。
  首先,房贷者必须明白时间是有价值的,今天的100元和10年后的100元是完全不同的。考虑放贷问题,必须将未来支付的款项“折现”来综合考虑。比如说,房贷者打算贷款50万用于购房,他们用网络上常见的“房贷计算器”一算,如果贷款20年,贷款利率按照5.51%计算,那么总还款将是826142.67元;而如果贷款30年,贷款利率不变的话,那么总还款额将是1023149.83元;多贷10年,就要多付23.85%,对许多房贷者来说,是非常不划算的一件事情。
  然而,上面的计算方法没有考虑“折现”的问题,其计算结果只具有参考价值,而不适宜作为决策的依据。正确的考虑,是要根据假设的通货膨胀率将每一年支付的房款折现为今年的价值后,再计算两者之间的差额。比如说贷款20年的情况下,虽然每年的还款额均为41307.12元,但是如果假设通货膨胀率为3%的话,那么第20年的41307.12元其实只相当于第一年的23556.87元;同样,30年贷款情况下,每年还款均额是34104.96元,而第30年所还的34104.96元只相当于第一年的14472.32元。笔者根据3%的通货膨胀率计算了一下,上述案例中贷款20年所还的贷款折现之后的还款“现值”总额为632982.01元,而30年则为688526.44元,30年相比20年仅多付8.78%
  以上考虑的是“折现”这种时间变化,对于中国的房贷者而言,更需要考虑的是长期收入水平提高对于房贷决策的影响。
  可曾记得我们的父母辈,在十几年前从牙缝中剩下余钱,好不容易存满一张500元的存折,在当时对许多家庭堪称一笔巨款。可是这十几年经济大发展之后,人民生活水平大幅提高,今天许多白领在外面吃顿饭所花的钱可能就不止500元。看到父母辈昔日省吃俭用省下的钱,于今天原来不过可以吃一顿大餐,许多白领因此平日想用就用,懒于储蓄。这样的想法虽然有些极端,但并非毫无道理。时下市面常见的理财理念,多来自于美国这样的发达国家,美国发展得早,因此发展速度相当缓慢,60年代迄今普通人的收入在扣除通货膨胀的因素之后,几乎没有增长,甚至略有减少,生活水平的提高更多是以科技进步,生活产品价格降低来实现的。但是中国不同,中国过去经历了25年的经济高速发展,人民的收入水平也在大幅增长,如果从昔日每月36元、72元的固定工资算起,收入水平增长速度非常惊人。不同国情下,考虑房贷问题思路也不相同。
  目前上海的人均可支配收入在2000美元/年左右,而美国则为3万美元/年,我们距离发达国家还有相当的发展空间,这也就意味着只要经济一直向好,收入水平在未来二三十年中仍旧会大幅增长。而这个因素是需要在房贷决策中考虑进去的。还是说前例,即使你今年的年收入是7万左右,20年贷款的年还款额也占了收入的一半左右,压力相当大,更不要说30年了,负担相当重。但是20年后,如果我们的人均收入水平达到了6000美元/年,你的年收入水涨船高达到了21万,那时候,每年的还款额对你而言负担就相当轻了。我们在考虑贷款的时候,不仅要考虑还款的绝对值,还要考虑还款对于日常生活的压力。相比10年或者20年,30年贷款的初期还款压力小,当前负担比较轻。虽然因为周期长,总还款额长,但因为收入水平将不断增长,这额外负担的利息费用相对未来的收入而言,负担并不重。对还贷者而言,未必不是一种好选择。
  时间在理财活动中具有巨大的魔力,考虑通货膨胀,再考虑中国经济快速发展的国情后,长期房贷其实并不如表面来的那么可怕。

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